미국 영주권자의 한국 부동산 매매

항상 궁금했지만 명확하지 않았던 내용중 하나인, 미국 영주권자 또는 시민권자가 국내 부동산을 매매한 경우, 이익분에 대한 양도소득을 미국에 내야하는지에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

미국 영주권자 또는 시민권자가 한국에서 부동산을 매매할 경우, 양도소득세는 한국과 미국 양쪽에서 모두 과세 대상이 될 수 있습니다. 양국의 세법에 따라 서로 다른 규정이 적용되며, 특히 한미 조세조약 및 외국납부세액공제(Foreign Tax Credit) 제도를 활용할 수 있는지 여부에 따라 세금 부담이 달라집니다. 

 

1. 한국에서의 양도소득세

과세 대상

• 양도소득세는 부동산을 매매하여 발생한 차익에 대해 과세됩니다.
• 한국 내 부동산 매매에 대해서는 비거주자라도 한국에서 양도소득세가 부과됩니다.

과세 세율

• 2024년 기준, 기본적으로 양도차익의 6%~45%가 과세되며, 부동산의 종류와 보유 기간에 따라 세율이 달라집니다.
  • 1세대 1주택자의 경우, 일정 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 보유 기간이 2년 이상이면서 실거주 요건을 충족하면 비과세 가능합니다.
  • 다주택자의 경우, 양도세율이 높아집니다. 최대 75%까지 과세될 수 있습니다.
  • 비거주자의 경우 일반 세율로 과세되며, 별도로 추가된 중과세는 없습니다.

비과세 요건

• 한국에서는 1세대 1주택에 대해 보유기간과 실거주 요건을 충족할 경우 비과세가 가능합니다.
  • 최소 2년 이상 보유해야 하며, 지역에 따라 실거주 요건도 추가로 필요할 수 있습니다.
• 한국 1주택자 [해외이주법]에 따른 세대 전원이 출국하여 출국일로부터 2년 이내에 보유하는 1주택을 양도하는 경우에 한하여 해당 주택은 [소득세법 시행령] 제 154조 제 1항 제 2호 나목의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세 적용으로 알고 있으며, 출국 후 2년 내 매도(잔금 완료) 해야합니다.

 

2. 미국에서의 양도소득세

과세 대상

• 미국은 세계 소득 과세 원칙을 따르기 때문에, 미국 시민권자나 영주권자는 해외에서 발생한 소득에 대해서도 미국에 신고하고 세금을 납부해야 합니다. 따라서 한국에서 부동산을 매매하여 얻은 소득도 미국에 신고해야 합니다.

과세 세율

• 미국에서는 부동산 양도소득에 대해 장기 보유(1년 이상 보유)의 경우 15%~20%의 세율이 적용되며, 단기 보유(1년 이하 보유)의 경우 일반 소득세율(최대 37%)이 적용됩니다.

비과세 요건

• 1차 주거지(Primary Residence)의 경우, 일정 조건을 만족하면 $250,000(개인) 또는 $500,000(부부 공동)까지 양도차익에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 조건은 주거지로서 최소 2년 이상 거주해야 합니다.
• 해당 주택이 주거지였음을 입증하기 위해, 전기세, 가스세, 우편물 주소, 운전면허증 주소, 투표 등록 주소 등의 기록을 제출할 수 있습니다. 즉, 해당 주택이 생활의 중심지임을 나타내는 다양한 자료가 필요합니다.
• 해당 비과세 혜택은 2년마다 한 번 적용받을 수 있습니다. 즉, 동일한 1차 주거지에 대해 2년 안에 또 다른 매각이 발생하는 경우에는 혜택을 다시 받을 수 없습니다.
• 건강 문제, 직장 이전, 기타 예상치 못한 상황으로 인해 2년의 거주 요건을 충족하지 못한 경우, 일부 비과세 혜택이 부분적으로 적용될 수 있습니다. 이 경우 부분적 비과세 혜택은 상황에 따라 계산됩니다.

 

3. 한미 조세조약 및 외국납부세액공제

• 한미 조세조약에 따라 이중과세를 피하기 위한 규정이 있습니다. 한국에서 납부한 양도소득세를 미국에서 세액 공제 받을 수 있습니다.
• 이를 통해 미국에서 최종 세금을 납부할 때 한국에서 납부한 세금만큼 공제받아 중복으로 세금을 내는 것을 방지할 수 있습니다.
• 예를 들어, 한국에서 30%의 양도소득세를 납부한 경우, 미국에서는 20%의 세율이 적용된다면, 미국에서는 추가 세금이 없을 수도 있지만, 한국에서 납부한 세금이 적을 경우 차액을 미국에 납부해야 합니다.

 

4. 중요한 점 및 주의 사항

1. 세금 신고 의무: 미국 시민권자나 영주권자는 해외 소득을 포함해 전 세계 소득을 신고해야 합니다. 부동산 매매 소득 역시 빠짐없이 신고해야 하며, 한국에서도 마찬가지로 세금 신고 의무가 있습니다.
2. 비과세 혜택: 양국의 비과세 요건을 정확히 이해하고 활용하는 것이 중요합니다. 한국에서 비과세 혜택을 받더라도 미국에서 비과세 혜택을 받지 못할 수 있습니다.
3. 세액 공제: 외국납부세액공제 제도를 활용하여 이중과세를 피할 수 있지만, 공제 적용을 받으려면 미국 세법과 한국 세법 모두에 대한 이해가 필요합니다.
4. 양도세율 차이: 한국과 미국의 양도세율이 다르기 때문에, 실질적인 세금 부담이 상이할 수 있습니다. 특히 한국에서 다주택자로 인한 중과세가 적용될 경우 상당한 세금 부담이 있을 수 있습니다.
5. 전문가 상담: 미국과 한국 모두에 세금 신고를 해야 하므로, 세법 전문가와의 상담을 통해 정확한 세금 계산 및 신고 절차를 따르는 것이 중요합니다.

 

비교 차원에서, 다른 나라들의 양도세도 알아보았습니다.

1. 독일에서의 부동산 양도소득세

과세 대상

• 독일에서는 부동산 매매로 인한 양도차익에 대해 **소득세(Einkommensteuer)**가 부과됩니다.
• 독일 거주자뿐만 아니라 독일에 부동산을 소유한 비거주자도 부동산 매각 시 양도소득세를 내야 할 수 있습니다.

과세 세율

• 독일에서는 양도소득세가 개인 소득세율에 따라 적용됩니다. **소득세율은 14%에서 45%**까지이며, 양도차익에 대한 세율도 이에 맞춰 적용됩니다.
• 추가로 연대세(Solidaritätszuschlag) 5.5%가 소득세에 추가로 부과됩니다.

비과세 조건

• 10년 보유 규칙: 독일에서는 부동산을 10년 이상 보유한 경우 양도차익에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 규정은 투자 목적으로 소유한 부동산에도 적용됩니다.
• 1차 주거지(자택): 부동산이 1차 주거지로 사용된 경우, 즉 매매 전 2년 연속으로 또는 매매 당해 연도 및 그 이전의 최소 2년 동안 본인 또는 가족이 실제로 거주한 경우, 양도차익에 대해 비과세가 적용됩니다.

주의사항

• 임대 부동산: 임대 부동산의 경우, 10년 보유 규칙을 충족하지 않으면 양도소득세가 부과됩니다. 임대 부동산에서 발생하는 수입은 별도로 과세 대상이 될 수 있습니다.
• 10년 보유 기준: 10년 미만 보유한 경우, 매각 차익 전액이 과세됩니다. 부동산 보유 기간이 중요하므로 매매 계획을 세울 때 이를 고려해야 합니다.

2. 오스트리아에서의 부동산 양도소득세

https://www.oesterreich.gv.at/en/themen/steuern_und_finanzen/immobilienertragsteuer/Seite.2420007.html

과세 대상

• 오스트리아에서는 부동산 매매 시 발생하는 양도차익에 대해 **양도소득세(Immobilienertragsteuer)**가 부과됩니다.
• 거주자뿐만 아니라 비거주자도 오스트리아 내 부동산 매매 시 세금을 납부해야 합니다.

과세 세율

• 고정 세율 30%: 오스트리아는 양도차익에 대해 **고정 세율 30%**를 적용합니다. 소득세율과 별개로 이 고정된 세율이 부동산 양도소득에 적용됩니다.

비과세 조건

• 2년 연속 거주 또는 5년 중 2년 거주: 매매 전 2년 연속 해당 부동산에 거주했거나, 지난 5년 중 최소 2년 동안 본인 또는 가족이 주거용으로 사용한 부동산은 양도소득세가 면제됩니다.
• 10년 이상 보유 규칙: 상업용 목적이나 투자용 부동산의 경우, 보유 기간이 10년 이상일 때 일정 부분 세금 감면 혜택이 있을 수 있습니다. 다만, 10년 이상 보유해도 전액 비과세는 아니며, 장기 보유로 인한 감면 혜택이 있을 수 있습니다.

주의사항

• 세율이 고정적: 오스트리아는 독일과 달리 고정 세율(30%)이 적용되므로, 세금 계산이 비교적 간단하지만, 소득 수준에 따라 유리할 수도, 불리할 수도 있습니다.
• 상속 및 증여: 상속이나 증여로 받은 부동산에 대해서도 양도소득세가 적용될 수 있습니다. 다만, 이러한 경우에도 보유 기간이 10년 이상일 때 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

3. 중요한 점과 주의사항

• 보유 기간을 고려한 매매 전략: 두 나라 모두 부동산 보유 기간에 따라 세금 부담이 크게 달라지므로, 매매 시점은 신중하게 결정해야 합니다. 독일의 경우 10년 이상, 오스트리아는 2년 연속 또는 5년 중 2년 거주 요건을 충족하는 것이 중요합니다.
• 거주자/비거주자 규정: 독일과 오스트리아 모두 비거주자에게도 양도소득세를 부과할 수 있으므로, 국제적으로 부동산을 소유하는 경우 해당 국가의 비거주자 과세 규정을 반드시 확인해야 합니다.
• 이중과세 방지: 독일과 오스트리아 모두 다른 국가와 이중과세 방지 조약을 맺고 있으므로, 외국에서 납부한 세금을 공제받을 수 있는지 확인해야 합니다. 이 경우 외국납부세액공제(Foreign Tax Credit)를 통해 중복 과세를 방지할 수 있습니다.
• 전문가의 도움: 각국의 부동산 양도세 규정은 복잡할 수 있으므로, 세법 전문가의 도움을 받아 매매 전략과 세금 신고 절차를 검토하는 것이 좋습니다.