외국에 나와있으면, 한국에 있는 부동산 처리에 대한 고민이 있을 경우가 많습니다.
그런데, 지인 A님이 문의를 해서, 재외국인 부동산 매매에 대한 Case Study를 해보고자 합니다.
지인은 참고로 외국에 나온지 2년정도 되었습니다.
먼저,
양도소득세는 영주권, 시민권등 국적과 무관하고 거주자, 비거주자에서만 구분한다고 합니다.
① 계속하여 183일 이상 국외에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가지거나
② 외국국적을 가졌거나 외국법령에 따라 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이 하는 가족이 없고
③ 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 국내에 거주하리라 인정되지 않는 자
[참고] 재외국민 — 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자 — 이 국내 소재 부동산을 양도하는 경우에는 거주자 또는 비거주자 여부에 따라 납세의무가 달라집니다.
다만 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대구성원 전원이 출국하는 경우로 출국일 현재 1세대 1주택에 해당하는 주택을 출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우에는 예외적으로 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다. - 「소득세법 시행령」 제154조제1항제2호다목
이 경우 외국을 항행하는 선박 또는 항공기 승무원의 경우 그 승무원과 생계를 같이하는 가족이 거주하는 장소 또는 그 승무원이 근무기간 외의 기간 중 통상 체재하는 장소가 국내에 있는 때에는 당해 승무원 주소는 국내에 있는 것으로 본다. 그리고, 그 장소가 국외에 있는 때에는 당해 승무원 주소가 국외에 있는 것으로 봅니다.
그렇다면 언제를 기준으로 거주자로 보고 비거주자로 볼까? 비거주자가 거주자에 해당되는 시기는 다음과 같다.
국내에 주소를 둔 날
국내에 주소를 가지거나 국내에 주소가 있는 것으로 보는 사유가 발생한 날
국내에 거소를 둔 기간이 183일이 되는 날
반대로 거주자가 비거주자로 되는 시기는 언제일까?
거주자가 주소 또는 거소의 국외 이전을 위해 출국하는 날의 다음 날
국내에 주소가 없거나 국외에 주소가 있는 것으로 보는 사유가 발생한 날의 다음 날
출처 : https://www.socialfocus.co.kr/news/articleView.html?idxno=13986
양도소득세 계산 - 부동산계산기
주택, 건물이나 토지 등 재산의 소유권 양도에 따라 발생하는 양도소득세(양도세)를 부동산계산기 EZB에서 확인해보세요
ezb.co.kr
2013년에 아파트를 4.5억에 구매, 9억에 판매할려고 할 경우를 고려해보겠습니다.
계산은 부동산계산기를 이용하였습니다.
1. 비거주자 양도소득세 비과세 적용
- 출국적 취득한 주택
- 1세대 1주택
- 세대원 전원 출국
양도소득세는 12억까지 양도시에 0원입니다.
13억 양도시: 0.068억
14억 양도시: 0.23억
15억 양도시: 0.47억
2. 비거주자 양도소득세 비과세 미적용 (기간별 장기보유특별공제율 적용)
| 양도금액 | 10년 보유 | 15년 보유 |
| 9억 | 1.28 억 | 1.08억 |
| 10억 | 1.63억 | 1.39억 |
| 11억 | 1.99억 | 1.70억 |
| 12억 | 2.36억 | 2.01억 |
| 13억 | 2.73억 | 2.34억 |
| 14억 | 3.1억 | 2.66억 |
| 15억 | 3.47억 | 2.98억 |
개인의견은
지금 부동산 경기가 안좋은데, 현시점 시세 9억에 팔던지, 2027년 봄까지 시기 좋을때 10억이상에 파는게 좋을 것 같네요.
지인 B님의 의견은 고금리(내년까지 지속가능성 높음) 상황에 투자용 부동산은 매매하는게 맞다는 입장이며, 8억정도 급매라도 빨리 팔으라고 합니다. 그리고 그 현금을 달러로 바꾸라고 하네요.
참조:
https://www.intn.co.kr/news/articleView.html?idxno=2028672
[‘절세 노하우’ 세무상담] 비거주자 판단기준과 양도소득세 계산방법 - 日刊 NTN(일간NTN)
세법상 거주자와 비거주자의 구분은 객관적인 판단이 어렵게 규정돼 있기 때문에 과세관청과의 다툼이 많은 주제이며, 실제 거주자 판정과 관련된 판례들을 살펴보면 동일한 기준을 사용했다
www.intn.co.kr
https://www.youtube.com/watch?v=C750HnCR7tY
https://www.youtube.com/watch?v=gvqS1w9eIkM
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